La compraventa de inmuebles en España conlleva una serie de obligaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor. Comprender estos impuestos no solo es importante para cumplir con la normativa legal vigente, sino también para optimizar los costes asociados a la operación.

A continuación, se detallan los principales impuestos que ambas partes deben tener en cuenta de conformidad con la Ley General Tributaria y la normativa vigente para el año 2025.

1. ¿Qué impuestos deben pagarse directamente al comprar un inmueble?

Los impuestos que deben abonarse al comprar un inmueble dependen, por lo general, de si se trata de una vivienda o de un local comercial y, en el caso de una vivienda, de si es de obra nueva o de segunda mano.

a) Compra de un inmueble de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):

• ¿Qué es el ITP?: Es un impuesto que grava la compra de inmuebles de segunda mano. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma y suele situarse entre el 6% y el 11% del precio de compra.

Ejemplo: Una persona de 32 años compra una vivienda habitual en Málaga por un precio de 180.000€.

Cálculo:

Dado que el precio de compra del inmueble supera los 150.000 €, no resulta aplicable el tipo reducido.

180.000 € x 7% = 12.600 €

El ITP que debe abonarse asciende a 12.600 €.

Plazo de presentación: El ITP debe abonarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha de firma de la escritura de compraventa.

b) Compra de una vivienda de obra nueva o de un local comercial: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD):

• ¿Qué es el IVA? Se trata de un impuesto que grava la compra de un inmueble nuevo. En este caso, el vendedor debe añadir el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al precio de compra. Dado que muchas ofertas se anuncian como «precio más IVA», deben tenerse en cuenta los siguientes tipos impositivos:

Ejemplo: Una persona de 32 años compra una vivienda habitual de obra nueva en Málaga por un precio de 200.000€.

Cálculo:

Precio de compra = 200.000€

IVA (10%) = 20.000€

Precio total incluido el IVA = 220.000€

Plazo de pago: Dado que el vendedor repercute el IVA, el comprador suele pagar este impuesto directamente junto con el precio de compra en el momento de la firma ante notario. Como las adquisiciones sujetas a IVA están exentas del ITP, en su lugar debe abonarse el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que corre a cargo del comprador.

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): ¿Qué es?: Este impuesto se devenga por la formalización notarial de documentos, por ejemplo, en el caso de viviendas de obra nueva o locales comerciales, y oscila entre el % y el 1,5% del valor del inmueble.

Plazo de presentación: Al igual que el ITP, el AJD debe abonarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. La declaración se presenta mediante el modelo 600 ante la administración tributaria autonómica competente.

• En la compra de locales comerciales debe tenerse en cuenta que, bajo determinadas condiciones, puede resultar aplicable la inversión del sujeto pasivo del IVA. No obstante, esto solo es posible cuando el inmueble se haya utilizado previamente para una actividad económica y el comprador pretenda destinarlo igualmente a una actividad sujeta y no exenta de IVA. Precisamente en estos casos es importante analizar detenidamente el supuesto concreto antes de la compra, ya que esta regla especial debe hacerse constar expresamente en la escritura pública de compraventa. Ya no es posible aplicarla después de la firma de la escritura.

2) Otros impuestos relacionados con la compra de un inmueble

a) Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):

• Descripción: Aunque no se trata de un impuesto que deba pagarse directamente en el momento de la compra, el nuevo propietario debe estar informado sobre este tributo anual. Se calcula sobre la base del valor catastral, con independencia de que se trate de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Su importe varía según el municipio. En el contrato de compraventa suele pactarse que el impuesto correspondiente al año en curso se reparta proporcionalmente: el vendedor paga hasta el día de la venta y el comprador desde la fecha de transmisión de la propiedad. En las compras realizadas a no residentes se recomienda retener el importe del impuesto del precio de compra, ya que en estos casos el comprador responde de su pago.

• Plazo de pago: Cada ayuntamiento fija individualmente el plazo de pago. Por lo general, los ayuntamientos envían cada año un aviso de pago. No obstante, debe tenerse en cuenta que el propio propietario es responsable de abonar el impuesto dentro del plazo correspondiente, aunque no haya recibido dicho aviso.

Para evitar retrasos, se recomienda domiciliar el pago, ya que muchos ayuntamientos conceden además una bonificación de hasta el 5% sobre la cuota tributaria.

b) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto sobre la Renta de no Residentes:

• Descripción: La venta de un inmueble por una persona física genera una ganancia patrimonial sujeta a tributación, ya sea a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los residentes fiscales o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). La ganancia se obtiene de la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, teniendo en cuenta los gastos deducibles, como los de notaría, registro, impuestos, etc. Así, si un inmueble se compra por 150.000€ y posteriormente se vende por 250.000€, se obtiene una ganancia patrimonial de 100.000€. Sobre dicha ganancia se aplican tipos impositivos progresivos que determinan el importe del IRPF que debe pagarse. Además, este impuesto también se devenga por la mera tenencia de inmuebles en España. Por cada inmueble que no se utilice como vivienda habitual debe declararse una renta inmobiliaria imputada. En el caso de los no residentes, esta obligación se cumple mediante la presentación anual del modelo 210.

• Tipo impositivo: Las ganancias tributan dentro de la base imponible del ahorro mediante tipos progresivos que, en función del importe de la ganancia obtenida, oscilan entre el 19% y el 26%. Para el año 204, las ganancias de hasta 6.000 € tributan al 19% y las superiores a 200.000 € al 26%.

• Gastos que pueden reducir la ganancia patrimonial:

1. Gastos que pueden añadirse al precio de compra:

Entre los gastos que se suman al valor de adquisición original y que, por tanto, reducen la ganancia sujeta a tributación, se encuentran, entre otros, los gastos notariales, los honorarios de gestoría, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales abonado al adquirir un inmueble de segunda mano. En el caso de una vivienda de obra nueva, también se incluyen entre las partidas relevantes el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Asimismo, se tienen en cuenta las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, como las medidas destinadas a aumentar la eficiencia energética, la sustitución de las instalaciones eléctricas, de agua, gas o calefacción, así como la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones que permitan el acceso a internet o a servicios de televisión digital.

2. Gastos deducibles del precio de venta:

También pueden tenerse en cuenta determinados gastos relacionados con la venta. Entre ellos se incluyen, en particular, los gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad ocasionados por la venta, la cancelación de cargas o hipotecas existentes, así como los impuestos vinculados a la operación y las posibles comisiones de la agencia inmobiliaria.

• Excepciones (exenciones): Es importante destacar que en España existen determinadas excepciones en virtud de las cuales los contribuyentes pueden quedar exentos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando obtienen una ganancia por la venta de un inmueble, de modo que no se devenga impuesto alguno.

Las tres excepciones más importantes son:

1. Reinversión en la vivienda habitual: Cuando se vende la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte total o parcialmente en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro del plazo de dos años. Esta exención no se aplica automáticamente, sino que debe declararse expresamente en el modelo 100, correspondiente a la declaración del Impuesto sobre la Renta.

2. Venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años.

3. Venta de la vivienda habitual por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

• No residentes: En el caso de personas que no sean residentes fiscales, el comprador está obligado a retener directamente el 3% del precio de venta. Una vez ingresado dicho importe a favor del vendedor, este deberá presentar el modelo 210 y calcular la ganancia obtenida conforme a los criterios indicados anteriormente. Sobre esta ganancia se aplica un tipo fijo: el 19% para los residentes fiscales en la UE y el 24% para los residentes fiscales en terceros países. Es importante destacar que el vendedor está obligado a presentar esta declaración sin necesidad de que la Administración tributaria se lo requiera previamente.

 

c) Impuesto municipal sobre el incremento de valor (Plusvalía Municipal):

• Descripción: Este impuesto, denominado oficialmente «Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana», grava el incremento de valor del terreno producido durante el periodo en que el vendedor ha sido propietario del inmueble. Se trata de un impuesto municipal cuyo cálculo depende del ayuntamiento correspondiente.

• Plazo de presentación: El vendedor debe declarar y abonar este impuesto dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura pública.

d) Impuesto sobre el Patrimonio:

• Descripción: Aunque este impuesto no debe abonarse directamente en el momento de la operación, el comprador debe declararlo y, en su caso, pagarlo si dispone de un patrimonio neto que supere el mínimo exento de la comunidad autónoma correspondiente, en el caso de los residentes en España, o el valor más alto de sus bienes situados en España, en el caso de los no residentes. El Impuesto sobre el Patrimonio grava el valor total del patrimonio del comprador. El mínimo exento vigente suele situarse, según la región, entre 700.000€ y 3,7 millones de euros por persona.

• Tipo impositivo: Los tipos impositivos son progresivos y oscilan entre el 0,2% y el 2,5%.

• Plazo de presentación: La declaración debe presentarse anualmente entre el 1 de abril y el 30 de junio. El impuesto se calcula sobre la base del valor total de los bienes y derechos del comprador.

Observaciones finales

Al comprar o vender un inmueble, es imprescindible que tanto el comprador como el vendedor se informen con suficiente antelación sobre sus obligaciones fiscales y reciban asesoramiento profesional. Una correcta planificación fiscal no solo garantiza el cumplimiento de la normativa tributaria, sino que también permite una planificación financiera más eficiente y la optimización de los rendimientos de la operación.

Desde nuestro despacho estaremos encantados de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar por usted los trámites administrativos necesarios y asistirle en la presentación de las correspondientes declaraciones tributarias. Si está interesado o tiene preguntas concretas sobre este tema, puede ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono en alemán.

Autor:

Cristina Perello
Steuerberaterin 
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Tel: (+34) 951 12 13 06
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